Mês: Novembro 2022

A nova lei do distrato imobiliário (Lei 13.786/2018), sancionada pelo então presidente Michel Temer, trouxe uma série de mudanças e normatização para tratarmos sobre o distrato de imóveis comprados após dezembro de 2018.

Antes da nova lei, os compradores que quisessem optar pelo distrato de forma espontânea (sem culpa da construtora), poderiam receber de volta o montante de 80%-90% do valor efetivamente pago. Com a nova lei, o comprador terá o recebimento de 75% do valor pago, devidamente atualizado para a data da devolução do distrato.

Outra inovação trazida pela nova lei do distrato é a possibilidade de ampliar o direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor aos casos de distrato de imóvel, concedendo o comprador do imóvel o direito de arrependimento da compra, com a devolução de todos os valores efetivamente pagos, incluindo a comissão de corretagem. O prazo de sete dias começará a contar a partir da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel.

A nova lei do distrato de imóvel também prevê que as construtoras deverão oferecer um quadro-resumo do contrato, com o fim de facilitar o acesso por parte do comprador à todas as informações básicas do contrato, tais como: Preço total do contrato, valor da corretagem, vencimento das parcelas, forma de pagamento, termos do distrato. Caso a construtora não ofereça o quadro resumo dentro de 30 dias, incorrerá em justa causa para o distrato do contrato por parte do comprador, caso tenha interesse.

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Inicialmente, o texto tratará sobre uma nova possibilidade de aquisição imobiliária no Brasil, regulamentada a partir de 2018, sendo uma prática comum em outros países. No entanto, seria possível vender a cota de multipropriedade? Quais os riscos nesse investimento? Posso desistir do pagamento da cota caso não tenha mais interesse?

Todas essas dúvidas serão respondidas no decorrer do texto.

O conceito de cota de multipropriedade nada mais é do que uma pluralidade de proprietários de um determinado imóvel, em que cada proprietário pode usufruir exclusivamente do imóvel por determinados dias de cada ano. A regulamentação da cota de multipropriedade se estabeleceu em dezembro de 2018, através da Lei nº 13.777/2018.

Esse tipo de empreendimento imobiliário estabelecido através das cotas de multipropriedade se faz presente comummente em resorts, clubes e condomínios. Assim, cada proprietário divide o mesmo imóvel com os outros proprietários em períodos distintos, usualmente nas férias. Com isso, uma série de cuidados se fazem necessários.

Como qualquer negócio imobiliário, a compra de uma cota de multipropriedade possui riscos ao comprador.

Na maioria das vezes, a venda das cotas de multipropriedade são feitas nos próprios resorts onde as pessoas estão de férias, com os vendedores oferecendo empreendimentos imobiliários do mesmo grupo econômico. Diante disso, os stands de venda geralmente oferecem brindes, bebidas, ingressos, jantares e outras regalias para cativar a atenção dos possíveis compradores.

No entanto, o detalhe mais importante são as cláusulas contratuais em que se sujeitam os contratos, muitas das vezes abusivas para o comprador, não permitindo a desistência da compra.

Existem também depoimento de compradores que nunca receberam a cópia do contrato assinado, e, portanto, sequer sabem das condições previstas no contrato, como a quantidade e valor das parcelas, taxas, prazos de entrega do empreendimento, entre outros.

Um dos motivos para a recusa da entrega do contrato é a tentativa de esquivar-se do direito de arrependimento do comprador, previsto no Código de Defesa do Consumidor, que garante ao comprador o prazo de 7 dias para desistência do negócio sem sofrer nenhum prejuízo.

Contudo, após 7 dias, o comprador deverá procurar outros meios para conseguir o distrato do contrato de compra da cota de multipropriedade, caso seja de seu interesse. Nesse caso, qual seria o caminho correto?

Neste caso, o comprador deverá solicitar o distrato da compra da Cota de Multipropriedade através da via judicial. A nova lei do distrato imobiliário estabelece as normas especificas para cada tipo de distrato e deverá ser observada caso a caso.

Sabemos que os vendedores possuem grande poder de persuasão e técnicas comprovadas de venda, e acabam ganhando os clientes pelo cansaço e promessas. No entanto, muitas das vezes o negócio acaba não compensando por toda dor de cabeça ao lidar com essa modalidade imobiliária.

A venda efetiva da cota de multipropriedade só é permitida com a quitação completa do valor do contrato. Por isso, não é uma maneira eficiente de sair do negócio para a maioria dos compradores que adquirem as cotas de multipropriedade em um plano de pagamento parcelado.

Nós da Conforto & Bergonsi Advogados somos especialistas em distratos imobiliários. Clique no botão do WhatsApp para podermos conversar sobre o cancelamento do seu contrato e devolução da cota imobiliária.

Estava de férias com sua família em um resort ou cidade turística e foi abordado com promessas de jantar ou um brinde grátis com a condição de assistir à uma palestra sobre uma oportunidade única de investimentos?

Provavelmente, já conhece a técnica de venda predatória utilizada por esses vendedores com o intuito de vender cotas de multipropriedade em resorts. Nessas vendas, com espetáculos, som alto, bebidas e promessas de retorno alto pelo investimento, os vendedores se aproveitam de técnicas de venda com gatilhos emocionais para tentar fechar negócio a qualquer custo, sempre reduzindo o valor da cota e dizendo que se trata de uma oportunidade única.

Com o convencimento, assina-se o contrato de compra e venda da cota de multipropriedade, com a expectativa das promessas feitas pelos vendedores e a ideia de ter realizado um ótimo negócio durante o período de férias da família.

Eis que, ao chegar em casa e ler o contrato, notam que as promessas feitas pelos vendedores não correspondem ao que está determinado no contrato. Com isso, iniciam-se as tentativas de distrato direto com a empresa vendedora.

Seja pela falta de um canal direto de atendimento, seja pela demora em conseguir um atendimento por e-mail ou WhatsApp, as empresas responsáveis pela venda de cotas de multipropriedade não apresentam nenhuma solução para o distrato amigável. Portanto, atente-se às duas possibilidades de distrato:

– Distrato por arrependimento – Onde você formaliza o pedido de distrato por e-mail ou carta registrada em até 7 dias da compra. Com isso, poderá receber a totalidade dos valores investidos por conta do direito de arrependimento previsto no Código de Defesa do Consumidor.

– Distrato judicial – Após o prazo de sete dias da compra, caso a empresa não permita o distrato amigável, a única hipótese de distrato é através da via judicial.

No processo judicial, é solicitado ao juiz no começo do processo um pedido liminar, para que o juiz suspenda todas as parcelas restantes do contrato logo no início do processo, pois não tem sentido continuar pagando por algo que você já manifestou a vontade de encerrar.

Além do pedido de suspensão das parcelas, o juiz também decidirá no processo o percentual de desconto dos valores pagos, que dependerá das seguintes condições:

– Se houve atraso na entrega do empreendimento, a restituição será de 100% dos valores investidos, com correção monetária e juros, além de outras indenizações pagas ao consumidor por conta do atraso na entrega.

– Se não houve atraso, a restituição será entre 80%-90% dos valores investidos, também atualizados monetariamente. Isso acontece porque o distrato partiu por iniciativa do comprador e não por conta de atraso na entrega, então o judiciário permite uma retenção de certo percentual para compensar a empresa que vendeu a cota de multipropriedade.

Vale lembrar que em qualquer hipótese de distrato, a devolução deverá ser feita em um pagamento só, estando proibida a devolução parcelada, por mais que esteja no contrato, por conta do parcelamento da devolução se tratar de medida ilegal.

O direito de distrato está amplamente garantido pelo Superior Tribunal de Justiça, que emitiu a Súmula 543:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

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